Vous lisez la seconde partie de notre enquête « Entrepôts logistiques : un empire en expansion ». La première est ici.

Cherré-Au (Sarthe), reportage

« Si chacun se tire la bourre pour attraper le peu de foncier qu’il y aura, ça va être la guerre. » Charles Fournier, député (Les Écologistes) d’Indre-et-Loire, à l’initiative de la mission d’information sur les entrepôts XXL, est inquiet. Le développement des entrepôts logistiques s’est tellement accéléré ces dernières années — l’envolée du commerce en ligne aidant —, que les surfaces construites sont, chaque année, supérieures aux constructions de bureaux et de commerces. Et ce, dans une certaine opacité.

Combien d’hectares de terres ont été engloutis sous ces boîtes d’acier ? Impossible de le savoir, malgré leur évidente expansion. « On a une vraie difficulté à avoir des données fiables, exhaustives et actualisées », regrette Charles Fournier. Les terres sont longtemps parties en silence. Il n’existe pas de suivi des surfaces agricoles et naturelles artificialisées par les entrepôts logistiques. Interrogé, le service statistique du ministère de la Transition écologique nous répond clairement : « Nous n’avons pas d’étude précise sur le sujet. »

L’Association des professionnels de l’immobilier logistique (Afilog) estime que l’immobilier logistique ne représente qu’un peu plus de 0,5 % de l’artificialisation en France. Mais les seules données officielles disponibles sont celles issues des deux derniers répertoires des entrepôts logistiques du ministère de la Transition écologique. La première étude de 2015 recensait 78 millions de m² de surface d’entreposage, puis la seconde à 83 millions de m². On serait désormais à plus de 89 millions de m², selon l’Afilog. Au total, en comptant aussi les abords des entrepôts, tels que les parkings, ce sont 230 millions de m² qui étaient couverts en 2016 par des entrepôts de plus de 5 000 m², selon le commissariat général au développement durable (CGDD).

Un marché soutenu par les pouvoirs publics

Pour permettre l’essor des entrepôts, les acteurs de l’immobilier logistique ont bénéficié d’un accompagnement bienveillant des pouvoirs publics. En 2021, à l’occasion du vote de la loi Climat et Résilience, la faveur accordée aux entrepôts de commerce en ligne avait fait grand bruit. Ils ont été exemptés des nouvelles règles contraignantes pour l’installation de surfaces commerciales sur des terrains de pleine terre.

Classés comme « industriels », les entrepôts logistiques ont aussi profité d’une réduction massive des impôts dits « de production » dans la loi de Finances 2021 : la réduction de moitié de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la cotisation foncière des entreprises (CFE), ainsi que de la baisse puis de la suppression en 2027 de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).

Ce soutien à la filière de l’immobilier logistique a toutes les chances de se poursuivre. Le 9 novembre dernier, lors de la journée annuelle de l’association France Logistique, organisée dans les locaux de l’Assemblée nationale et devant un parterre de professionnels du secteur, la députée Marie Lebec, présidente du groupe d’études attractivité économique et export, vantait la logistique comme élément majeur de la politique « très pro-business » et de « réindustrialisation » du gouvernement.

La première stratégie nationale sur la logistique, baptisée France Logistique 2025, engagée à partir de 2016, assumait d’ailleurs l’objectif de « faire de la plateforme logistique France une référence mondiale en encourageant la dynamique logistique sur tout le territoire ».

« On a bataillé comme des chiens pour continuer à avoir une politique d’attractivité pour les entrepôts », a insisté celle qui est devenue ministre chargée des Relations avec le Parlement. En échange du soutien des pouvoirs publics, Marie Lebec fait « confiance au secteur » pour réaliser sa transition écologique. L’État a notamment signé une charte par laquelle les acteurs de l’immobilier logistique s’engagent à couvrir 50 % de leur toiture d’entrepôts de panneaux solaires, à privilégier l’installation sur des friches existantes ou encore à infiltrer 100 % des eaux pluviales sur leurs sites. 

Au cours de cette rencontre annuelle de France Logistique, l’animatrice des débats a posé la question qui fâche : « Est-ce qu’à force de construire d’immenses entrepôts dans la campagne, au milieu des patates, on n’en a pas assez ? » Au bord d’une départementale, face à ce qui fut un champ de céréales, Franck Rolland dit avec lassitude : « C’est le schéma classique. Ils s’installent là où il y a du foncier pas cher, un accès routier, ici avec l’A11, et une sociologie de territoire qui fait qu’il y aura le moins de contestation possible. » Ce membre de l’association L’Huisne sarthoise Environnements a déposé un recours contre le projet d’entrepôt à Cherré-Au (Sarthe).

Rien que dans la Sarthe, les collectifs d’opposants ont recensé huit projets d’entrepôts « en blanc », c’est-à-dire sans utilisateur final identifié, pour un total de 385 560 m² de bâti et plus de 100 hectares de terrains, pour la plupart situés sur d’anciennes terres agricoles. Préoccupés par les assauts d’Amazon, les militants ont d’abord guetté les annonces d’installation du géant étasunien du commerce en ligne. Avant de découvrir qu’Amazon n’était que l’arbre qui cache la forêt d’une myriade d’acteurs, inconnus du grand public. Stonehedge, Castignac, Telamon, Argan, Scannell Properties, Concerto, Barjane… La liste s’est largement allongée.

Dans la commune de Cherré-Au, les terres ont été vendues par la communauté de communes à l’entreprise Global Logistic Properties (GLP), qui a déposé son dossier de demande d’autorisation environnementale en décembre 2021. La société singapourienne s’est fait remarquer en 2019 en concluant la plus grande transaction immobilière privée au monde : 16,7 millions de m² d’entrepôts logistiques situés aux États-Unis, vendus au fonds d’investissement étasunien Blackstone, pour 18,7 milliards de dollars.

Premier exploitant d’entrepôts en Asie, le groupe a fait son entrée sur le marché européen en grande pompe, en achetant le développeur Gazeley au fonds canadien Brookfield Asset Management, en 2017. En France, la croissance de son portefeuille « d’actifs logistiques » a été fulgurante : 700 000 m² en 2020, plus de 1,6 million de m² en 2023.

Les opposants au projet d’entrepôt de GLP en dénoncent l’opacité. Les demandes de permis de construire et d’autorisation environnementale ont été déposées par GLP CDP — France Holdco SARL : une société qui ne compte aucun salarié et dont le siège social se trouve au Luxembourg. L’adresse, un immeuble de trois étages, est celle d’une branche d’Arendt & Medernach, plus grand cabinet d’avocats du Luxembourg, qui offre notamment des services de domiciliation fiscale aux entreprises. « C’est une boîte aux lettres », résume Clément Jourdain, du collectif Stop Amazon 72. La société mère GLP, achetée par un consortium chinois de fonds d’investissement en 2017, est quant à elle basée dans une tour de Singapour.

Des reventes juteuses

Nous voilà bien loin des terres de la petite commune de Cherré-Au. « La très grande majorité des plateformes appartiennent à des fonds d’investissement, dont beaucoup d’étrangers », confirme sous anonymat le responsable des transactions d’une société de conseil en immobilier d’entreprise. Un tel engouement n’a rien de surprenant, dans un contexte de marché logistique « en croissance », où les investisseurs sont assurés de réaliser une plus-value, explique le consultant. Les entrepôts français drainent un montant considérable d’investissements, culminant à plus de 5 milliards d’euros en 2021, soit 20 % du volume global d’investissements dans l’immobilier d’entreprise.

Depuis, si l’enchérissement du foncier et des loyers peut être un frein à la croissance logistique, elle peut aussi être source de convoitise dans un contexte de raréfaction des terrains constructibles avec l’application de la loi zéro artificialisation nette (ZAN). Dans les secteurs les plus prisés d’Île-de-France, « on est à 75 euros du m², contre 55 euros il y a deux ans », observe le responsable de la société de conseil. Pour un entrepôt logistique de 80 000 m², « le revenu locatif sera de 6 millions d’euros l’année. Avec le taux de capitalisation à 5 %, il peut se revendre 120 millions d’euros. Avec la hausse des loyers, on aura gagné dans les 20 millions d’euros deux ans plus tard ».

Cette stratégie de placement pour constituer un actif logistique valorisé à la revente est assumée par la société Scannell Properties. Lors d’un petit-déjeuner de presse dans un immeuble cossu du 8^e arrondissement de Paris, Hugues Desbarrières, directeur du développement de la branche française du promoteur étasunien, expliquait : « La France est le dernier-né de la famille Scannell en Europe. » Le groupe a opté pour un business model fondé sur le lancement des projets en blanc. Le but est de « maximiser la création de valeur », jusqu’à pouvoir « mettre en compétition les investisseurs » pour l’achat d’un « package » d’actifs suffisamment volumineux.

L’entrepôt devient un actif financier standardisé, dont le plus attractif est celui de « classe A », dernière génération. Selon l’Afilog, l’Étasunien Prologis détient le plus gros portefeuille français, avec 146 bâtiments pour 3,25 millions de m², et 69 hectares de réserve foncière. Reporterre a découvert que Logicor, plateforme européenne de logistique créée par la branche immobilière du fonds d’investissement étasunien Blackstone, qui l’a cédé au fonds souverain chinois China Investment Corporation (CIC), affiche 4,1 millions de m² d’actifs répartis dans 148 bâtiments.

Étonnante palette d’acteurs, loin de l’imaginaire de l’entreprise de grande distribution qui détient et gère son propre entrepôt. Depuis les années 1990, « il y a eu une financiarisation de l’immobilier logistique », lorsque les utilisateurs des entrepôts en sont devenus locataires plutôt que propriétaires, explique Nicolas Raimbault, maître de conférences en géographie et urbanisme à l’université de Nantes et auteur de plusieurs études sur le sujet. Des groupes de développement et de gestion d’actifs spécialisés se sont engouffrés dans ce marché, attirant les investissements des « groupes bancaires, assurances, fonds de pension ou fonds souverains ».

La presse spécialisée se fait d’ailleurs régulièrement l’écho d’opérations financières en immobilier logistique. En octobre 2023, Etche, société de gestion d’actifs détenue par le fonds d’investissement étasunien KKR, s’est offert le portefeuille « Scott » auprès d’Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec. La filiale avait elle-même acquis ces entrepôts en 2020 au sein d’un portefeuille intitulé « Hub&Flow » — composé de dix-sept entrepôts français — au fonds d’investissement étasunien Carlyle. Plus récemment, le plus gros entrepôt logistique de la zone d’activités de Mer, dans le Loir-et-Cher, loué à Lapeyre, serait venu étoffer le portefeuille du fonds étasunien Ares Management Corporation.

« Difficile de s’y retrouver entre tous ces acteurs », réagit le député Charles Fournier, confronté à un « problème de transparence » lors de sa mission d’information sur les entrepôts XXL. L’élu compte soumettre des propositions législatives dans les mois qui viennent sur la « spéculation foncière et financière » qui a gagné le secteur, transformant les espaces artificialisés en juteux actifs financiers.