Bâtiments vides, spéculation… Le business des entrepôts logistiques

• Vous lisez la première partie de notre enquête « Entrepôts logistiques : un empire en expansion ».
• Une enquête diffusée en partenariat avec l’émission La Terre au carré, de Mathieu Vidard, sur France Inter.

Loir-et-Cher et Eure-et-Loir, reportage

Lorsque Joël a acheté sa maison en 2004, c’était un coup de cœur. Aujourd’hui son jardin est entouré de haies afin d’éviter la vue sur les entrepôts, qui poussent comme des champignons. Il y a quelques mois, l’un d’eux est apparu à quelques mètres de sa maison. « Matin et soir, on entend le bruit des effaroucheurs pour éloigner les oiseaux de l’entrepôt, se plaint le retraité chauffagiste. J’ai connu des champs de blé moissonnés à la place de tout ça. Il y avait des bécasses, des lapins, des perdreaux et des faisans qui venaient manger dans la cour. Maintenant, il n’y a plus rien. »

Une sortie d’autoroute, une terre agricole reclassée en zone d’activités économiques dans les documents d’urbanisme, et quelques années plus tard, une gigantesque boîte de stockage ou de distribution, puis deux, puis trois… Le scénario vécu par Joël à Mer, dans le Loir-et-Cher, se répète dans les communes périphériques et rurales de France, sous l’effet d’un étalement de l’immobilier logistique, des plateformes qui stockent ou redistribuent des marchandises, via des quais de chargement et déchargement de camions.

Sans les entrepôts, « il n’y aurait plus rien »

À Mer, les 200 hectares d’anciennes terres agricoles converties en zone d’activités Les Portes de Chambord accueillent déjà douze bâtiments logistiques. Six autres sont en projet. « Il y a un alignement des planètes pour que tout arrive à Mer : la sortie de l’autoroute A10, de la place, des terres peu chères, dans les 15 euros le m², et des élus qui leur ouvrent grand les bras », explique Noé Petit, un étudiant en géographie et aménagement du territoire. Le Mérois de 19 ans a créé en mai 2021 l’association À bas le béton, qui a déposé des recours juridiques contre les bâtiments logistiques en projet.

Ex-candidat Nupes aux législatives de 2022, Noé Petit nous accompagne sur la zone d’activités. Épousant la ligne d’horizon, l’entrepôt de 74 000 m² occupé par Lapeyre s’étend sur 600 mètres de long. « C’est à ça qu’on s’oppose », commente Noé Petit, en passant devant le colosse d’acier. Les arbrisseaux des « aménagements paysagers » paraissent bien petits face aux bâtiments d’une dizaine de mètres de haut. 

Comment cette bourgade d’un peu plus de 6 200 habitants s’est-elle retrouvée à consacrer une si grande part de son territoire à la logistique ? À l’origine, il y a un « traumatisme économique » lié à la fermeture de l’usine de matelas Epeda, en 1999, avec ses quelque 300 emplois. « L’urgence était de recréer de l’activité économique et de l’emploi », raconte Hélène Miniot, responsable du développement économique de la communauté de communes Beauce Val de Loire.

Sans les entrepôts logistiques, « Mer serait sans doute une ville-dortoir, il n’y aurait plus rien », affirme M^me Miniot, qui dénombre « 1 600 à 1 700 emplois sur la zone, dont la moitié dans les entrepôts logistiques. Les entreprises industrielles, on en a quelques-unes, on en accueillera volontiers d’autres. Mais ce n’est pas si simple ! »

La demande d’implantations logistiques, elle, ne faiblissant pas, les logisticiens ont investi les lieux : des milliers de m² ont été artificialisés par la société étasunienne Prologis et l’orléanaise Deret Logistique, But International, ou encore par le promoteur immobilier Concerto (filiale de Kaufman & Broad) pour l’entreprise Lapeyre et son prestataire allemand Kuehne + Nagel… Prochainement, si les recours de l’association À bas le béton sont rejetés, les entreprises d’immobilier logistique Etche Log, Panhard, Concerto et Scannell Properties ajouteront environ 270 000 m² d’entrepôts sur la zone et 70 hectares d’emprise de terrain.

Pour combien d’emplois ? « On ne sait pas. Les opérateurs construisent les bâtiments, et ensuite les louent à des clients », dit M^me Miniot. Tous ces projets sont présentés « en gris », c’est-à-dire sans utilisateur désigné avant l’obtention des autorisations administratives, ou « en blanc », soit sans utilisateur désigné avant la livraison de la plateforme. Les promoteurs immobiliers investissent donc sans certitude de trouver des locataires.

« Ils spéculent »

Le maire de Mer, Vincent Robin, s’inquiète de son côté du retard que pourraient prendre les projets d’entrepôts à cause des recours engagés par l’association À bas le béton. Ses craintes se résument en trois lettres : ZAN pour zéro artificialisation nette, l’obligation, fixée par la loi Climat et Résilience en 2021, de diviser par deux le rythme d’artificialisation des terres d’ici à 2030 et de l’annuler totalement en 2050. La traduction de ces trajectoires dans les documents locaux d’urbanisme et de planification est imminente.

« Ça fait plus de deux ans qu’on demande si les permis de construire accordés aux entrepôts qui sont devant le tribunal comptent dans le quota de la ZAN. On n’a pas de réponse », dit l’édile. Pour sa commune, les recettes fiscales des surfaces logistiques constituent « la moitié du budget ».

Selon Noé Petit, les projets d’entrepôts dans la zone se seraient accélérés « depuis l’apparition de l’objectif ZAN ». L’année du vote de la loi, en 2021, l’immobilier logistique a connu « une année exceptionnelle », se réjouissait BNP Paribas Real Estate, avec 1 million de m² en construction à la fin de l’année. « Jamais un tel niveau n’a été atteint », note la filiale immobilière de la banque française.

Depuis, malgré un ralentissement, la société de conseil spécialisée en immobilier logistique Arthur Loyd Logistique constatait début 2023 que la progression des commercialisations d’entrepôts dans l’Hexagone s’expliquait majoritairement par un nouvel élan des « pôles secondaires », éloignés de la « dorsale logistique » (l’axe Lille, Paris, Lyon et Marseille), où « les plateformes lancées en blanc ont rencontré un certain succès ». C’est le cas en Centre-Val de Loire, où la société de conseil JLL décompte actuellement 110 000 m² d’entrepôts lancés en blanc.

« L’entrepôt est vide, on n’a pas vu d’activité »

Le dernier bâtiment en date sur la zone d’activités de Mer, baptisé Stockespace, est celui développé par l’entreprise Alseï, qui a misé selon ses dires sur « l’un des clusters logistiques les plus actifs du marché national ». Bingo. Avant d’être loué et même d’être construit, l’entrepôt de 37 500 m² a été acheté par AEW, société de gestion d’actifs immobiliers, pour le compte de l’Établissement de retraite additionnelle de la fonction publique (ERAFP). Sur place, un gardien veille. La peinture blanche au sol est encore immaculée. Depuis qu’il a été livré fin 2023, « l’entrepôt est vide, on n’a pas vu d’activité », atteste Joël, voisin du bâtiment. Pourtant, selon la communauté de communes, l’entreprise But International aurait investi les lieux.

« Ils font des réserves et spéculent sur les terres qui vont devenir de plus en plus rares et chères », affirme Noé Petit. C’est également ce que pense Charles Fournier, député Les Écologistes d’Indre-et-Loire. Son rapport sur les incidences du déploiement des grands entrepôts logistiques, paru en décembre 2023, note « des effets spéculatifs » sur certains de ces pôles secondaires « disposant d’un foncier plus abondant et moins cher ». Le marché du blanc, soit de l’immobilier logistique développé sans utilisateur, a connu « un record », avec 650 000 m² livrés au cours de la seule année 2021 et vingt programmes en chantier, soulignait le média spécialisé VoxLog, citant Arthur Loyd Logistique.

Le sujet des effets spéculatifs de la compétition autour de l’acquisition de foncier pour la logistique est tabou dans le secteur. Selon Diana Diziain, présidente de l’Association des professionnels de l’immobilier logistique (Afilog), les constructions en blanc seraient une réponse à la pénurie d’entrepôts et au besoin de flexibilité des utilisateurs d’entrepôts : « Un transporteur ou un logisticien peut se projeter à 12-18 mois maximum. Un projet d’entrepôt, entre le début de la conception et la remise des clés à un utilisateur, peut facilement mettre 4-5 ans. Quand vous avez besoin de louer [un entrepôt], vous en avez besoin tout de suite ou dans les mois à venir. Vous ne pouvez pas toujours attendre que des bâtiments se construisent. »

Diana Diziain s’inquiète néanmoins : « La loi ZAN risque de créer des situations de concurrence dans l’accès au foncier entre les différentes catégories de construction (logements, bâtiments publics et activités économiques). » Un phénomène qui pourrait accentuer cette « pénurie » d’entrepôts, illustrée par un faible taux de vacance.

« Si de nombreux acteurs du marché immobilier logistique évoquent un taux de vacance très faible, des observations de terrain font état d’entrepôts souvent sous-exploités. Ce décalage s’explique par des situations régionales très contrastées et des effets spéculatifs sur certains “pôles secondaires” éloignés de la “dorsale logistique” », nuance toutefois le rapport du député Charles Fournier.

Au détour d’une conversation avec Reporterre, le directeur de développement de Segro, foncière logistique détentrice d’un portefeuille de 1,8 million de m² en France et portée sur la requalification de friches, concède : « Est-ce que cette loi participe à la hausse générale des prix ? C’est clair, oui, parce que tout ce qui est rare est cher. »

« C’est moche, c’est vide et ça n’apporte que des désagréments »

Les « pôles secondaires » deviennent plus attractifs pour les développeurs dans un contexte d’anticipation de la rareté du foncier et de hausse des loyers. « La France a beaucoup de foncier disponible dans des villages qui ont la possibilité de transformer des champs agricoles en entrepôts, puisque le droit de l’urbanisme est très local, explique Laetitia Dablanc, directrice de recherche à l’université Gustave Eiffel. Des maires de petites communes donnent des permis de construire pour des objets énormes, [en vue de] bénéficier de la taxe foncière et d’offrir de l’emploi à leur population. »

Des communes rendues d’autant plus attractives que la desserte routière s’améliore, puisque 90 % des entrepôts logistiques sont uniquement reliés à la route, et ne disposent pas d’installations permettant un passage à un autre mode de transport. Sur la zone d’activités de Mer, il y a bien un embranchement ferroviaire qui serpente entre les entrepôts, mais il demeure inutilisé.

Saisi par une pétition citoyenne, le Conseil économique, social et environnemental régional (Ceser) du Centre-Val de Loire, assemblée consultative placée auprès du conseil régional, s’est d’ailleurs inquiété de l’implantation d’entrepôts logistiques aux sorties de la future A154 et ce « malgré les objectifs de zéro artificialisation nette ». La future A154, qui doit achever l’axe autoroutier entre Rouen et Orléans, est ainsi un argument sur l’annonce de location d’un entrepôt de plus de 30 000 m² développé en blanc à Toury, une commune située le long du tracé.

À 60 kilomètres de là, un complexe logistique de plus de 260 000 m² doit sortir de terre, à cheval sur les communes d’Illiers-Combray (3 200 habitants) et Blandainville (300 habitants), en Eure-et-Loir. Illiers-Combray, son église gothique, ses pèlerinages proustiens dans La Maison de tante Léonie… Et depuis 2015, sa sortie de l’autoroute A11, qui débouche sur une toute nouvelle zone d’activités. Les terres agricoles qui se trouvaient sur son emprise ont été « remembrées ».

« J’y cultivais du colza, de l’orge, du maïs et des semences de légumes », raconte Laurent Maupu. L’agriculteur retraité, ancien conseiller municipal à Blandainville, exploitait 53 hectares de terres sur les 60 hectares du parc d’activités. « On n’avait pas notre mot à dire, explique-t-il. J’avais des hectares transformés en points [de compensation] et on m’a redonné des hectares ailleurs. »

Au bord de la départementale, un panneau « développement d’un parc logistique » trône devant le premier entrepôt livré de 36 000 m² et 12 mètres de haut. Les maisons du hameau de Prétouville ne sont qu’à une centaine de mètres. Certains habitants sont amers, comme Amandine, qui s’est installée en 2016 : « On ne savait pas qu’il y aurait un entrepôt. » « C’est moche, c’est vide et ça n’apporte que des désagréments », dit Amélie. Cette infirmière de 37 ans a acheté sa maison en 2021, sans savoir que les fenêtres de la chambre de sa fille offriraient deux ans plus tard une vue imprenable sur un entrepôt.

Sylvain, qui a investi l’un des anciens corps de ferme du hameau en 2013, n’en pense « que du mal ». « Avant, on avait les tracteurs qui passaient », une fois le complexe terminé, ce seront « des centaines de camions par jour ». De quoi lui faire renoncer à son projet de gîte. Déjà victime d’une inondation de son terrain en juin 2022, Sylvain craint que l’imperméabilisation des sols causée par le complexe logistique n’aggrave le risque.

Aucun collectif local d’opposants ne s’est constitué. Le sentiment qui domine est l’attente et l’incertitude quant aux 1 000 emplois annoncés sur le parc logistique. Le premier bâtiment construit demeure désespérément vide depuis son inauguration en mars 2023, et la communauté de communes dit ne pas connaître le nom d’éventuels clients.

Le bruit court que le second entrepôt de 123 000 m² prévu sur la zone, et disponible sur les sites de commercialisation, sera occupé par Amazon. Mais, du côté des mairies d’Illiers-Combray et de Blandainville, c’est motus et bouche cousue. Quant au développeur du programme, il refuse aussi de répondre à Reporterre. Il s’agit de Mountpark Logistics EU, développeur et investisseur en immobilier logistique, issu d’une coentreprise (joint-venture) entre Mountpark Finco, basée au Luxembourg, et une société holding européenne gérée par une filiale néerlandaise de l’entreprise étasunienne d’investissement Affinius Capital. Amazon nous indique ne pas avoir de « projet concret à annoncer à ce jour ».

• Lire la suite de l’enquête : Les entrepôts logistiques, le Far West du marché de l’immobilier