La crise du logement s’accélère à cause des logements vides non rénovés

Les difficultés pour trouver un appartement à louer à Paris risquent d’empirer en 2025, à cause des déboires de la politique de rénovation thermique des bâtiments. C’est le cri d’alarme que pousse dans Reporterre le maire adjoint au logement de la capitale, Jacques Baudrier : en 2025, le nombre de logements retirés du parc locatif pour être laissés vides ou transformés en résidence secondaire devrait doubler, passant de 8 000 à 15 000, selon les calculs de la municipalité.

Paris comptait déjà 290 000 logements inoccupés en 2024, soit 19 % du parc locatif (9 % de logements vacants et 10 % de résidences secondaires selon l’Apur). Un problème déjà existant pour les locataires, donc, mais que risquent de sévèrement accentuer les errements de MaPrimeRénov’, déjà mis au-devant de l’actualité lundi 12 mai par un collectif d’artisans qui manifestait contre ses nombreux retards et irrégularités.

Un enjeu énergétique crucial

Le programme national de rénovation, lancé en 2020, est un enjeu crucial de la transition énergétique : 16 % des émissions de gaz à effet de serre de la France et 45 % de sa consommation finale d’énergie proviennent des bâtiments. Depuis le 1^er janvier 2025, un volet coercitif s’est ajouté aux aides financières déjà existantes : les propriétaires des passoires thermiques — les logements classés G lors du diagnostic de performance énergétique — n’ont plus le droit de les mettre en location, y compris en meublés touristiques. Interdiction qui sera étendue à ceux classés F en 2028.

Cette politique de la carotte et du bâton a stimulé la demande de rénovation de manière spectaculaire. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) a constaté fin avril « un début d’année record » sur le front des rénovations globales, « avec trois fois plus d’aides accordées au premier trimestre 2025 qu’au premier trimestre 2024 ».

Effondrement budgétaire

Cette accélération risque néanmoins d’être stoppée par le manque de moyens. Le gouvernement a renoncé ces derniers mois aux ambitions placées dans MaPrimeRénov’. L’augmentation du budget prévue pour 2024 a été annulée et les crédits non consommés ont été coupés. Résultat, entre début 2024 et 2025, les subventions de l’État ont rétréci de 3,7 à 2,1 milliards d’euros, d’après les chiffres des autorisations d’engagement compilés par l’ONG I4C.

« Certaines collectivités délégataires des aides à la pierre ont déjà consommé tous leurs crédits pour l’année 2025. Nous sommes en train de laisser s’effondrer l’élan, ce qui serait catastrophique », dit Suzanne Brolly, présidente de l’association Agir contre le logement vacant, qui rencontre un phénomène similaire dans sa ville de Strasbourg, où elle est 2ᵉ adjointe.

Beaucoup de propriétaires renoncent également aux travaux en raison du reste à charge élevé. Les aides sont plafonnées à 25 000 euros, pour des factures avoisinant 80 000 euros pour les logements classés G. Les délais pour bénéficier d’une aide de MaPrimeRénov’ se sont également allongés ces derniers mois, reconnaît l’Anah, surtout en raison des contrôles, renforcés contre la fraude.

« La crise du logement est en train de s’accélérer brutalement »

Dans ce contexte, un nombre croissant de propriétaires préfèrent transformer leur logement en résidence secondaire, le laisser vacant ou le vendre. « La crise du logement est en train de s’accélérer brutalement », alerte Jacques Baudrier, élu PCF qui avait réclamé que l’interdiction de relouer soit repoussée pour les copropriétés engagées dans une rénovation.

La hausse du nombre de logements inoccupés, en pleine crise de l’immobilier, est un phénomène observable dans toutes les zones tendues de France, mais il inquiète particulièrement les élus de Paris, ville qui compte 13 % de logements classés G, la plus forte proportion de France. C’est dans ces immeubles haussmanniens, en particulier dans les beaux quartiers de l’ouest de Paris, que le phénomène est le plus visible.

Ironie de l’histoire, les propriétaires occupants auraient les moyens de financer les travaux, mais la décision dépend de la copropriété et les propriétaires de résidences secondaires et de logements vacants bloquent souvent le vote, regrette Jacques Baudrier.

L’élu fait actuellement le tour des ministères pour réclamer plusieurs mesures d’urgence. Il manque 2 milliards d’euros à l’enveloppe globale dédiée à la rénovation thermique des logements, estime-t-il. Avec les associations d’élus France urbaine et Agir contre le logement vacant, il réclame également que les taxes sur les logements vacants et résidences secondaires puissent être fixées par les mairies et empochées par elles. « Nous pourrions ainsi financer le contrôle », dit Suzanne Brolly.

Taxer les propriétaires

« Toutes les grandes villes qui connaissent le même problème ont augmenté cette taxe. À Vancouver, elle représente 4 % de la valeur du bien, soit dix fois plus qu’en France. Le nombre de logements vacants dans cette ville a diminué de 54 % entre 2017 et 2022 », affirme Jacques Baudrier.

« Est-ce qu’il faut plus d’aides, plus de contraintes pour les propriétaires, ou que la puissance publique prenne directement la main en rénovant elle-même les passoires énergétiques ? C’est un débat politique compliqué, mais le risque est réel, si on laisse une part, même infime, des passoires énergétiques sortir du parc locatif, que cela ait un impact significatif sur le marché du logement qui est déjà en situation de pénurie dans beaucoup de grandes villes », dit à Reporterre Pierre Madec, économiste à l’OFCE.

Avec 91 000 rénovations d’ampleur en 2024, la France est en retard sur l’objectif qu’elle s’est fixée : 900 000 rénovations par an en 2030.