Ex-trader, il rénove des passoires thermiques avec l’argent des riches

Fabrègues (Hérault), reportage

Sweat à capuche, jean et baskets, l’homme ne colle pas à l’image du financier. Et pourtant, Jérémie Rouzaud préside une société de gestion immobilière. Autrement dit, il rachète des bâtiments pour les mettre ensuite en location. Avec une singularité : il isole et restaure ses logements. En six ans, Kyaneos, l’entreprise de cet ex-trader, est ainsi devenue l’un des plus gros acteurs de la rénovation en France.

Ce matin de novembre, il nous emmène dans les rues étroites du village de Fabrègues, dans l’Hérault, visiter l’une de ses dernières acquisitions. Un vieil immeuble comprenant deux appartements et quatre studios. Il y a peu, l’endroit était « innommable », glisse le dirigeant : « Une véritable passoire. » Sur les photos, le plafond fissuré, les murs décrépits et le sol usé lui donnent raison.

Dix mois et près de 400 000 euros de travaux plus tard, l’édifice est méconnaissable. Façade ravalée, toiture refaite, plancher remplacé… Sans compter l’isolation des murs et le double vitrage. « Ici, on ne rénove pas à la petite semaine », sourit Grégory Manganaro, maître d’œuvre du chantier.

Sous-entendu, la plupart des propriétaires bailleurs se contentent de changer les fenêtres et de remettre un coup de peinture. « Du maquillage » incapable d’améliorer durablement la qualité du logement, selon le chargé de travaux.

Forte écoanxiété

Depuis cinq ans, Kyaneos a ainsi rénové 600 immeubles — soit quelque 1 000 appartements par an — à travers l’Hexagone, passés pour la plupart du statut glaçant de passoire à l’étiquette C du diagnostic de performance énergétique. Un résultat très correct pour des bâtiments anciens. Le tout sans aide publique.

Alors que la rénovation thermique patine au niveau national, ce succès interroge. Pour comprendre ce résultat, il faut remonter plus de dix ans en arrière. Jérémie Rouzaud était alors trader à la City de Londres. « Je manipulais des dizaines de millions d’euros, dit-il, sauf que très vite, je n’y ai plus vu de sens. » De retour en France, son compte en banque bien garni, il décida d’investir dans la pierre. Histoire de s’assurer une rente confortable et de « s’installer dans le sud pour faire [son] potager ».

C’est ainsi que survint un premier déclic. « J’ai visité des logements à acquérir, dont beaucoup étaient vraiment insalubres, et je me suis dit “ce n’est pas possible de louer ça”. » Au même moment, l’homme traversait « une période de forte écoanxiété ». Avec, de pair, une envie croissante « d’agir, pour pouvoir continuer à regarder mes enfants dans les yeux, sans honte ».

Peu à peu, une idée germa : « Utiliser l’épargne, en particulier celle des plus fortunés, pour rénover des logements. » Et pour cause, « l’épargne immobilière représente 7 à 8 milliards d’euros par an, explique-t-il. Si on flèche même une toute petite partie de cette somme vers des logements à isoler, on peut résoudre le problème des passoires. » Simple sur le papier, son plan s’est pourtant rapidement transformé en parcours du combattant.

« Au début, personne n’y croyait »

Car ne gère pas des millions d’euros qui veut ! Avant de se lancer dans l’aventure, il a fallu décrocher le précieux sésame de « société civile de gestion immobilière » auprès de la tatillonne Autorité des marchés financiers. Deuxième défi, et non des moindres, convaincre des épargnants, si possible riches, de lui confier une partie de leur pécule. « Au début, personne n’y croyait, ça a été une descente aux enfers, raconte Jérémie Rouzaud. En 2019, j’étais au bord de la faillite personnelle. »

Les seuls à associer investissement locatif et rénovation

Difficile en effet de persuader les gros portefeuilles d’investir dans les immeubles délaissés de petites villes de province, tandis que d’autres sociétés leur font miroiter de juteux placements dans des tours à la Défense ou dans des commerces chics sur les Champs Élysées. Mais le malheur du monde faisant le bonheur de certains, le Covid a sauvé in extremis Kyaneos de la déconfiture.

« L’immobilier tertiaire [bureaux, commerces] a chuté, alors que le résidentiel s’est maintenu… Les gens télétravaillaient et n’allaient plus dans les magasins, mais continuaient de se loger, résume le dirigeant. D’un seul coup, on a vu affluer des épargnants. » Désormais, la société collecte près de 100 millions d’euros par an, qu’elle emploie à acheter et à rénover des logements. Les souscripteurs sont ensuite rémunérés grâce aux loyers perçus.

Des dividendes pour les épargnants et des logements bas-carbone et abordables [1] pour les locataires : une solution « gagnant-gagnant » ou une opération de philanthropie capitaliste ? « On ne révolutionne pas le système, admet le fondateur de Kyaneos, et on est une goutte d’eau dans l’océan du réchauffement climatique. » Mais derrière ses lunettes carrées, ses yeux s’allument : « Quand on permet à des familles de sortir du mal logement, c’est tout de même très gratifiant. »

Avec son modèle lucratif et écolo, la société de Jérémie Rouzaud fait figure d’« objet financier non identifié ». Ils sont d’ailleurs les seuls sur la place de Paris à associer investissement locatif et rénovation. Inspiré par la théorie de l’économie bleue de Günther Pauli — Kyaneos provient du terme grec pour désigner la couleur cyan — l’ex-boursicoteur entend « mettre le système au service des écosystèmes ».

Manque d’incitations fiscales

Une réussite obtenue non sans peine. « J’ai souvent l’impression de tirer un 26 tonnes, soupire-t-il. La rénovation, tout le monde en parle et l’encense, mais personne ne la fait. » Outre les nombreux blocages identifiés par les experts — fouillis des aides, manque d’accompagnement —Jérémie Rouzaud fustige le manque d’incitations fiscales. « On paye plus de taxe foncière sur un logement rénové que sur une passoire, illustre-t-il, et on ne dispose pas d’avantages fiscaux comme le dispositif Pinel » — qui permet aux particuliers achetant des logements neufs destinés à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Autre « erreur », d’après le spécialiste, « les politiques ont confié la rénovation aux particuliers, alors que ce n’est pas leur métier, et qu’ils peuvent rapidement se faire avoir ». À l’inverse, sa société a très vite embauché une trentaine d’experts en travaux, chargés d’orchestrer ces chantiers complexes. Enfin, il constate un verrouillage culturel persistant : « Dans le monde de l’immobilier, la gloire, c’est de faire du neuf, la rénovation, c’est le parent pauvre. »

Contre ces idées reçues, l’homme martèle donc les faits climatiques : « Construire un mètre carré en neuf émet 1 tonne de CO₂, contre 300 kg pour un mètre carré rénové. » Un argument qu’il répète à l’envi aux conseillers en gestion de patrimoine des beaux quartiers parisiens. Avec un objectif : « Augmenter le nombre d’épargnants, pour doubler le nombre de logements rénovés. »