Résoudre la crise du logement sans artificialiser les sols, c’est possible

Peut-on loger la France sans la couler sous le béton ? Oui, suggèrent la Fondation pour la nature et l’Homme (FNH) et la Fondation Abbé Pierre dans un rapport commun, publié mardi 19 mars. Les deux associations proposent une « palette » de solutions pour offrir un toit aux 4,2 millions de personnes non ou mal logées en France, sans pour autant détruire les derniers îlots de biodiversité du territoire.

Le rapport s’ouvre sur un constat : 400 000 nouveaux logements devraient être construits chaque année pendant environ dix ans, selon les données de la Fondation Abbé Pierre. Malgré la baisse de natalité, la population française devrait en effet augmenter jusqu’en 2040, d’après les projections de l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques). Alors que le nord-est du pays a tendance à se vider, certaines zones – notamment les métropoles et l’arc atlantique – voient leur population augmenter, ce qui génère de nouveaux besoins en hébergements.

Le nombre de résidences secondaires explose

À cela s’ajoute la nécessité de loger convenablement les 330 000 personnes dépourvues de domicile et les plus d’un million vivant en habitat indigne. « Pour ces personnes-là, il faut des logements en plus », insiste Manuel Domergue, directeur des études de la Fondation Abbé Pierre.

« Là où c’est compliqué, c’est qu’on a aussi l’objectif de Zéro artificialisation nette à réussir », souligne-t-il. Chaque année, les activités humaines grignotent entre 20 000 et 30 000 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers en France. Ce phénomène est l’un des principaux responsables de l’effondrement de la biodiversité, aux côtés des pesticides.

La loi Climat et résilience prévoit de diviser par deux, d’ici à 2031, le rythme d’artificialisation des sols observé entre 2011 et 2021. Ce qui signifie que seuls 125 000 hectares peuvent encore être détruits. 47 % de cette surface a déjà été attribué à des communes ou à des projets d’infrastructure. D’où l’intérêt, insistent les auteurs de ce rapport, de produire des logements de la manière la plus sobre possible.

Les deux fondations proposent plusieurs pistes pour cela : d’abord, améliorer l’usage du bâti existant. Le pays compte 1,2 million de logements vacants depuis plus d’un an, et 3,5 millions de résidences secondaires (soit près de trois fois plus qu’il y a cinquante ans). L’accès à ces dernières est très inégal : 10 % des ménages propriétaires détiennent la moitié des résidences secondaires du pays.

« Des logements devenus trop grands et mal adaptés »

Afin de remettre certains de ces logements sur le marché, le rapport propose de rendre leur fiscalité progressive, avec une approche différenciée en fonction des moyens de chacun. Le taux appliqué à la taxe d’habitation pourrait notamment évoluer en fonction du revenu et du nombre de biens détenus. Un propriétaire modeste ayant hérité de la maison de ses parents et n’ayant pas assez d’argent pour la remettre en bon état pourrait par exemple bénéficier d’aides à la rénovation, explique Rémi Guidoum, responsable biodiversité à la FNH. Les multipropriétaires seraient en revanche soumis à des taxes conséquentes et progressives.

Autre manière de produire des logements sans pour autant détruire des espaces naturels : s’intéresser aux 8,5 millions de logements sous-occupés du pays. Les logements de nos aînés constituent un vivier considérable : près de 85 % des seniors disposent de deux, trois, voire plus, de pièces non utilisées au sein de leur domicile. « Quand les enfants s’en vont, ou que le conjoint décède, on se retrouve avec beaucoup de personnes qui vieillissent dans des logements devenus trop grands et mal adaptés », observe Rémi Guidoum.

Les collectivités pourraient mettre en place des projets permettant à la fois d’améliorer l’accès au logement et de réduire l’isolement des personnes âgées : habitats participatifs ou partagés (notamment avec des jeunes adultes), béguinage (ensemble immobilier d’une dizaine de logements, organisés autour d’un jardin et d’espaces de vie communs)...

« Densification verticale »

« Le sujet est très sensible. Derrière ces mètres carrés, on a des personnes qui ont une histoire de vie, un attachement à leur bien », reconnaît le responsable biodiversité de la FNH. Mais ces solutions permettent d’avoir « des loyers moins chers et un espace de vie partagé qui peut sortir de la solitude un grand nombre de seniors ».

En plus de mieux répartir le bâti disponible, les autorités pourraient faire en sorte de construire de nouveaux logements sur des terrains déjà artificialisés. On compte près de 10 000 friches sur le territoire, décompte le rapport, et leur recyclage permettrait d’ouvrir à la construction 170 000 hectares. La « densification verticale », qui consiste à rajouter des étages aux immeubles existants, pourrait aussi être un levier « considérable ». 3 à 5 % du bâti de chaque ville pourrait être surélevé, estiment les auteurs du rapport. En tout, 90 000 nouveaux logements pourraient être produits grâce à la densification « douce » du tissu urbain existant.

En parallèle de ces mesures, les experts conseillent de maîtriser les prix de l’immobilier, notamment en généralisant l’encadrement des loyers, comme c’est déjà le cas à Bordeaux, Lille, Paris ou Montpellier. « Si on ferme un peu plus le robinet du foncier, ça peut alimenter une hausse des prix des loyers, des terrains, des logements, justifie Manuel Domergue. Si on veut que les ménages modestes puissent habiter dans les centre-villes, il faut qu’il y ait un encadrement. »

Logement social « vertueux »

Les auteurs recommandent, enfin, d’augmenter le Fonds vert, destiné à accélérer la transition écologique des territoires et dont le budget a été raboté de 400 millions d’euros par le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, en février. Les logements sociaux doivent également être davantage soutenus, selon eux : « On a encore en tête les grands ensembles, les barres, les tours. Mais le logement social qui sort de terre aujourd’hui, ce n’est plus ça du tout, dit Manuel Domergue. Ce sont des formes de densité très vertueuses sur le plan social et environnemental, qui consomment très peu de terres. » L’habitat collectif, souligne-t-il, n’est responsable que de 3 % de l’artificialisation du territoire.

La FNH et la Fondation Abbé Pierre souhaitent présenter leurs résultats au ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, ainsi qu’au premier ministre, Gabriel Attal. Leurs propositions, espèrent-elles, pourraient inspirer les élus locaux. Le directeur des programmes et du plaidoyer de la FNH, Thomas Uthayakumar, insiste : si l’on veut clore le chapitre de l’artificialisation dans les temps, « il faut s’y atteler dès maintenant ».